Można zarobić niesamowitą ilość pieniędzy na odwracaniu nowych domów, jeśli potrafisz to zrobić dobrze. W rzeczywistości możesz łatwo zarobić 25 000 USD lub więcej na jednym przerzuceniu i zrobić to w mniej niż 90 dni. Pamiętaj jednak, że możesz również stracić tyle lub więcej na jednym rzucie, jeśli źle obliczysz okazję. Przewracanie nowych domów może być sposobem na zarobienie dużych pieniędzy w niekonwencjonalny sposób, ale wymaga również badań, ciężkiej pracy i zdrowego apetytu na ryzyko.
Kroki
Część 1 z 4: Ustalanie, czy rzut domem jest dla Ciebie odpowiedni
Krok 1. Upewnij się, że masz wystarczającą ilość dodatkowej gotówki
Odwracanie nowych domów wiąże się z zakupem domu lub nieruchomości. Więc oprócz dodania kolejnego kredytu hipotecznego do swoich miesięcznych wydatków, najprawdopodobniej będziesz musiał również wpłacić zaliczkę. Mamy nadzieję, że cena sprzedaży pokryje te wydatki. Niezależnie od tego będziesz potrzebować dużej ilości gotówki pod ręką i elastycznego budżetu miesięcznego, aby zacząć przewracać domy.
W grę wchodzą również inne wydatki, takie jak media i podatki. Sprzedając dom, będziesz musiał także zapłacić podatek od zysków kapitałowych
Krok 2. Zarządzaj swoimi oczekiwaniami
Odnoszące sukcesy płetwy nie kupują i nie sprzedają domów bez pośredniej pracy lub działań marketingowych. Zdaj sobie sprawę, że w wielu przypadkach będziesz musiał włożyć pracę i wydatki, aby wprowadzić zmiany w domu. W innych będziesz chciał uniknąć opłat od pośrednika w handlu nieruchomościami i spróbować sam sprzedać dom, co wymaga trochę pracy marketingowej i nóg. Upewnij się, że jesteś gotów włożyć w to pracę, aby zrobić to dobrze.
Krok 3. Upewnij się, że masz wystarczająco dużo wolnego czasu
To nie jest weekendowe hobby, ale praca na pełen etat. W większości przypadków będziesz musiał zaplanować konserwację, nadzorować budowę przy dodatkach lub zmianach oraz zajmować się innymi problemami, które pojawiają się w domu. Będziesz także musiał sam pokazać dom potencjalnym nabywcom, jeśli nie planujesz skorzystać z pośrednika w obrocie nieruchomościami. Trudno byłoby zaplanować to wszystko wokół innej pełnoetatowej pracy.
Krok 4. Umiejętność radzenia sobie z ryzykiem i porażką
Są szanse, że popełnisz co najmniej kilka błędnych kroków, gdy zaczniesz przewracać domy. Te błędy mogą kosztować tysiące lub dziesiątki tysięcy dolarów. Ponadto mogą zdarzyć się wypadki, które kosztują Cię tysiące lub cofną bieżący projekt o tygodnie lub miesiące. Jeśli jesteś typem osoby, która nie potrafi myśleć i działać racjonalnie w tych stresujących czasach, odwracanie domu może nie być dla Ciebie.
Część 2 z 4: Wyszukiwanie nieruchomości
Krok 1. Zapoznaj się z tym, jak kupić dom lub mieszkanie
Jeśli już to zrobiłeś, to znasz już proces i jest to druga natura. Jeśli nigdy nie kupiłeś domu, skonsultuj się z pośrednikiem w handlu nieruchomościami. Przy zakupie domu należy wykonać kilka kroków, z którymi musisz się zapoznać. Na ogół proces ten obejmuje złożenie oferty, uzyskanie kredytu hipotecznego, usunięcie warunków i przejęcie w posiadanie.
Możesz także pominąć początkową sprzedaż całkowicie kupując własne parcele i budując na nich własne domy, aby je sprzedać. W tym procesie możesz samodzielnie zbudować dom lub zatrudnić budowniczego, który zrobi to za Ciebie. Te dwa procesy są odpowiednio znaną specyfikacją i niestandardową konstrukcją
Krok 2. Zbadaj warunki rynkowe w Twojej okolicy
Porozmawiaj z pośrednikami o tym, jak dużego wolumenu i popytu domowego doświadczają. Możesz również poszukać w lokalnej gazecie raportów dotyczących mieszkalnictwa.
- Rynek mieszkaniowy jest podobny do rynku akcji, ponieważ ma zarówno cykle byka, jak i niedźwiedzia. Rynek mieszkaniowy może potrzebować wielu lat, aby przejść z jednego cyklu do drugiego. Oznacza to, że w danym momencie nieruchomości mogą być „wysokie” lub „niskie”.
- Jeśli w Twojej okolicy występuje obecnie „niski popyt” na domy, odwrócenie domów będzie o wiele trudniejsze lub przynajmniej mniej opłacalne.
- Jeśli naprawdę chcesz zacząć od przerzucania, ale okaże się, że Twój lokalny rynek mieszkaniowy nie jest do tego dojrzały, rozważ przeprowadzkę do obszaru o bardziej aktywnym rynku. Zbadaj najgorętsze rynki online. Niektóre obszary przeżywają obecnie dramatyczne ożywienie cen i są gotowe na odwrócenie inwestycji.
Krok 3. Znajdź nieruchomość
Gdy już zdecydujesz, że nadszedł czas na rozpoczęcie nowego projektu, poszukaj odpowiedniej partii w ramach swojego budżetu. Można to zrobić na kilka sposobów.
- Niektórzy ludzie szukają nieruchomości w trudnej sytuacji. Są to te, które sprzedający jest „zdesperowany, aby sprzedać” z powodów takich jak rozwód, bankructwo, śmierć, zły stan nieruchomości lub opóźnienia w płatnościach. Chęć sprzedania przez sprzedającego pozwoli ci wynegocjować lepszą cenę gruntu.
- Innym sposobem jest po prostu zlokalizowanie obszarów twojego miasta, które są "nowymi dzielnicami", w których trwa cała nowa budowa. Idź tam i jedź. Poszukaj znaków umieszczonych przez budowniczych, którzy chcą sprzedać swój nowy dom lub dostępne otwarte parcele.
Krok 4. Zastanów się, jaki rodzaj domu możesz zbudować na nieruchomości
Przeprowadź badania i dowiedz się, jaki styl, rozmiar i konkretne cechy domu są modne lub powszechnie sprzedawane w Twojej okolicy. Spójrz na nowe domy sprzedawane i spróbuj naśladować ich sukcesy. Być może będziesz musiał zebrać zespół z projektantem i architektem, aby uzyskać realistyczny obraz tego, co możesz zrobić z daną partią i budżetem.
- Staraj się planować domy, które sprzedają się ze średniego do wyższego przedziału. Oznacza to kwotę, na którą przeciętna rodzina byłaby w stanie sobie na to pozwolić. Ogólnie oznacza to od około 200 000 do 500 000 USD w zależności od obszaru. Potrzebujesz tego przedziału cenowego, ponieważ sprzedają się one najszybciej, ponieważ istnieje największa gęstość zaludnienia szukających domów średniej klasy. Może to być znacznie mniej lub dużo więcej, ale to mniej więcej średnia.
- W wielu przypadkach dom musi mieć co najmniej trzy sypialnie i co najmniej dwie pełne łazienki.
Krok 5. Skontaktuj się z budowniczymi w sprawie „specyfikacji domów
Innym sposobem na znalezienie domu jest po prostu sprawdzenie listy budowniczych w Twojej okolicy. Zadzwoń do nich wszystkich i zapytaj, czy mają jakieś „specjalne domy” na sprzedaż. Tak nazywa się nowy dom bez faktycznego właściciela (innym niż budowniczy).
- Powód, dla którego chcesz rozważyć znalezienie nowego domu, jest prosty. Jest zupełnie nowy, nie wymaga renowacji. Pokazuje się o wiele lepiej i dostaniesz więcej osób, aby go zobaczyć, niż w przypadku starszego domu. A marże są większe. Oznacza to, że nowe domy wymagają „premii”. Jeśli ktoś chce mieszkać w zupełnie nowym domu, musi zapłacić wyższą cenę. Prawie jak kupowanie nowego samochodu z parceli, tyle że nie będzie się on amortyzował.
- Ponadto nowe dzielnice zazwyczaj oferują więcej funkcji i udogodnień, takich jak parki, zatoczki, szlaki piesze itp. Są ładniejsze z większą liczbą ulepszeń. Twój dom jest otoczony ładnymi nowymi domami. Wszystkie te funkcje sumują się i ułatwiają odwrócenie domu.
Krok 6. Zbadaj swoje ulubione możliwości dalej
Z czasem zawęzisz poszukiwania do kilku nieruchomości. W tym momencie zrób kilka badań na temat każdego budowniczego, którego rozważasz, aby upewnić się, że jest on renomowany i wykończy dom zgodnie ze standardami, które twierdzą, takimi jak granitowe blaty, 50-uncjowy dywan i inne specyfikacje. Upewnij się, że wykonują dobrą pracę, a nawet sprawdzają niektóre z ich innych domów, które zbudowali. Jeśli nie mają innych domów zbudowanych, aby ci pokazać, bądź bardzo ostrożny.
Pamiętaj, aby korzystać z danych z usługi wielu ofert (MLS), aby zobaczyć trendy w sąsiedztwie i średnie wartości dla podobnych domów. To powinno dać wyobrażenie o wartości rynkowej domu. Przejdź do https://www.mls.com, aby skorzystać z usługi
Część 3 z 4: Zakup nieruchomości
Krok 1. Rozważ koszty
Spójrz na koszty parceli, opłaty budowlane i koszty budowy. Musisz również uwzględnić prowizje, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie, a także koszt finansowania inwestycji. Zsumuj te liczby, używając liczb z Twojego budowniczego i porównywalnych projektów. Następnie możesz użyć tej sumy do porównania z szacowaną ceną sprzedaży, aby określić, czy możesz uzyskać rozsądny zysk ze sprzedaży domu.
Krok 2. Gdy znajdziesz nieruchomość, która jest świetna, wskocz na nią
Jeśli wiesz, na podstawie rzeczywistych porównań MLS w tym obszarze, możesz go przerzucić o co najmniej 25 000 USD więcej, poruszaj się szybko!
Natychmiast złóż ofertę. Jeśli zostanie zaakceptowany, nadal będziesz mieć czas na zbadanie budowniczego i stanu domu.
W ofercie pamiętaj o wielu wyjściach z umowy, np. „podlega finansowaniu”. Jeśli masz problem i musisz się wydostać, a nie dołączysz tego typu klauzuli, nie będziesz mógł się z niego wydostać, jeśli pojawi się problem. Najczęstszym jest po prostu „podlega sfinansowaniu do dnia x”. Jeśli nie możesz sfinansować do tego czasu, poproś o przedłużenie w dniu warunku
Krok 3. Pozyskaj finansowanie
Aby faktycznie kupić nieruchomość i rozpocząć lub kontynuować budowę, będziesz musiał zaciągnąć kredyt. W przypadku odwracania domów prawdopodobnie będziesz musiał zaciągnąć pożyczkę o wysokim oprocentowaniu, ze względu na nieodłączne ryzyko związane z odwracaniem domu. W wielu przypadkach może to być nawet 10 do 12 procent rocznej stawki.
Posiadanie dobrej historii kredytowej i wyniku może pomóc w uzyskaniu lepszego oprocentowania, ale pożyczka nadal będzie uważana za ryzykowną przez wielu pożyczkodawców
Krok 4. Usuń warunki w domu
Oznacza to, że musisz przejąć w posiadanie datę zawarcia umowy. Dzieje się tak, gdy Twój dom jest budowany. Teraz możesz porozmawiać z konstruktorem i wybrać funkcje i kolory do wnętrza i na zewnątrz domu. Jeśli nie masz w tym żadnego doświadczenia, dowiedz się, czy budowniczy ma profesjonalistę, który może się z tobą skonsultować.
Krok 5. Uzupełnij swój dom
Pamiętaj, aby monitorować pracę budowniczego, gdy wykończą dom zgodnie z twoimi specyfikacjami. Możesz skonsultować się z innymi książkami lub ekspertami w zakresie wykańczania domu, zwłaszcza w przypadku kilku pierwszych produktów. Będziesz chciał dodać widoczne luksusowe wykończenia bez poświęcania zbyt dużego budżetu.
- Wybierz tekstury, farby i materiały oraz wykończenia we wszystkich neutralnych kolorach, które pasują do niemal każdego gustu. Nie wybieraj jasnych kolorów do niczego. Pamiętaj, że „odwracasz” ten dom. Robisz wnętrze dla „kogoś innego”. Nie chodzi o to, co lubisz, ale o to, co spodoba się ogółowi społeczeństwa, czyli o „neutralne tony” wewnątrz i na zewnątrz.
- Jeśli nie robisz nic innego, upewnij się, że kuchnia jest idealna. Dla wielu kupujących to najważniejsze pomieszczenie w domu. Jeśli już jest dobrze, spójrz na łazienki.
Część 4 z 4: Sprzedaż domu
Krok 1. Teraz twój dom jest gotowy, przygotuj go do pokazu
Pozbądź się wszystkich śmieci i wszelkich materiałów budowlanych lub sprzętu leżących w pobliżu. Ten dom będzie na sprzedaż. Oznacza to, że musi być „w 100% wolny od bałaganu”. Prostym sposobem na zrozumienie tego jest udanie się do dowolnego „domu pokazowego” w Twojej okolicy i zobaczenie, jak zrobili wnętrze. Twoje meble, jeśli w ogóle je masz, nie muszą być tak dobre ani tak wymyślne, jak w domu pokazowym.
Nie zostawiaj niczego na widoku. Odłóż wszystko do szafek, szaf, szuflad, piwnicy i garażu. Pozostawiając główny salon wyglądający na uporządkowany. Nie używaj też zbyt wielu mebli. Nie chcesz, żeby pokoje wyglądały na zbyt zajęte. Nie montuj również zbyt wielu zdjęć lub obrazów na ścianach. Chcesz, żeby wszystko było nieskazitelne. Ponieważ kupujący chce „nowego domu”, nie rób z niego „używanego domu”. Zrób dla nich „dom pokazowy”
Krok 2. Wymień dom
Możesz sprzedać go samodzielnie, aby zaoszczędzić pieniądze lub umieścić go w MLS z pośrednikiem w handlu nieruchomościami. Powodem, dla którego chciałbyś sprzedawać za pośrednictwem MLS, jest to, że w Twojej okolicy są tysiące pośredników w handlu nieruchomościami, którzy zobaczą listę MLS (usługa wielu aukcji) i zaczną pokazywać Twój dom, być może nawet „codziennie”. Będziesz mieć mnóstwo pośredników w handlu nieruchomościami konkurujących o sprzedaż Twojego domu. Porównaj to z „tylko ty”, próbując to sprzedać. Tak, zrezygnujesz z prowizji, ale można to uwzględnić w cenie sprzedaży.
- Wymień swój dom w konkurencyjny sposób na danym obszarze. Jednak kupując dom, powinieneś mieć umowę i już wcześniej przewidywałeś, że możesz go odsprzedać za co najmniej 50 000 USD więcej w oparciu o rzeczywiste warunki rynkowe i badania, które przeprowadziłeś.
- Nie przeceniaj go, bo się nie sprzeda, i nie zaniżaj ceny i zostawiaj pieniądze na stole. Ale lepiej jest zaniżać cenę i po prostu nie być elastycznym w kwestii ceny wywoławczej podczas negocjacji, niż zawyżać ją i nikt nie przygląda się jej.
Krok 3. Kiedy otrzymasz ofertę dokładnie rozważ sytuację
Nigdy, pod żadnym pozorem, nie bierz udziału w negocjacjach, w których wymieniasz oferty tam iz powrotem. Jeśli złoży Ci ofertę, zawsze musisz im powiedzieć: „Pomyślę o tym i wrócę za godzinę”. Poświęć trochę czasu, aby o tym pomyśleć. Nie rozpoczynaj handlu ofertami tam iz powrotem z kupującym bez poświęcenia co najmniej godziny. Jedna rzecz, którą możesz zrobić, gdy jesteś z kupującym, a on mówi „co powiesz na to…”, powiedz mu: „w porządku, przyjmę tę ofertę i pójdę napić się kawy i wrócę w jednym godzinę, aby cię powiadomić.
Jest to tak ważne, ponieważ są szanse, że nie zaoferowali ci wystarczająco dużo, a teraz chcesz odrzucić ofertę. To, co możesz zrobić, to poświęcić tę godzinę na uporządkowanie swojej oferty. Na przykład, jeśli ich oferta jest prawie taka, jak chcesz, ale nie do końca, wróć i powiedz coś w stylu „w porządku, przyjmę twoją ofertę, ale nie opuszczam urządzeń”. Mogą się z tym pogodzić, a to stanowi twoje 5000 $, które byś stracił, gdybyś wdał się w pospieszne negocjacje
Krok 4. Kontynuuj sprzedaż
Nabywca Twojego domu będzie chciał mieć czas na „usunięcie warunków”. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli masz ofertę, kupujący będzie „poważnie” traktował Twój dom. Jeśli potrzebują przedłużenia, daj je tylko wtedy, gdy nie ma żadnej innej aktywności. Ale jeśli nadal otrzymujesz wiele innych ofert na swój dom lub może czujesz, że nie dostajesz tak dobrej oferty, jak początkowo sądziłeś, nie przedłużaj terminu warunku, co spowoduje, że oferta będzie nieważna. To pozwoli ci skorzystać z oferty dodatkowej, która może być lepsza i silniejsza.
Ogólnie rzecz biorąc, w tym momencie chcesz być przychylny, aby transakcja przebiegła pomyślnie. Tak więc, jeśli chcą przyprowadzić rodzinę po raz trzeci, po prostu pozwól im to zobaczyć
Krok 5. Poszukaj swojego następnego projektu
Teraz, gdy kupujący usunął warunki, możesz zacząć szukać nowej nieruchomości do zakupu lub spróbować znaleźć inną, aby odwrócić ją w ten sam sposób, co właśnie zrobiłeś. W dniu, w którym przejmą w posiadanie, musisz być „na zewnątrz”. Wkrótce po tym, jak przejmą w posiadanie, dostaniesz dużą, grubą wypłatę z zysku, który zarobiłeś na sprzedaży. To znaczy, chyba że przeniesiesz to do nowego domu, który ostatecznie kupisz. Ogólnie rzecz biorąc, najlepiej jest pozostawić dochody, które zarobisz, w domu.
Nie wypłacaj pieniędzy i nie wydawaj pieniędzy. Lepiej jest spotęgować efekt i pozwolić, aby pieniądze przeszły na pracę na następny zakup, niż marnować je na zakupy i ekstrawagancję. Jasne, kup sobie wakacje z umowy za kilka tysięcy, ale pozwól, aby reszta tego zysku pracowała dla ciebie w następnym domu lub innej inwestycji, w której przyniesie ci to jeszcze więcej pieniędzy
Porady
- To duży trend. Ale to również oznacza dużą konkurencję. Jeśli masz zamiar to zrobić, koniecznie poczytaj o tym. Należy jednak pamiętać, że większość pokazów przewracania domu, książek i materiałów koncentruje się na odwracaniu starszych nieruchomości i nieruchomości w trudnej sytuacji, z których niektóre mogą wymagać renowacji, a to zupełnie inny park. Dlatego warto rozważyć zupełnie nowe domy, w których budowniczy chce po prostu zlikwidować za niewielką kwotę zysku. Niektórzy budowniczowie po prostu chcą się wydostać lub „muszą się wydostać” i sprzedają na progu rentowności.
- Jeśli masz mnóstwo ludzi, którzy przychodzą zobaczyć Twój dom, tak jak kilka dziennie, możesz mieć zaniżoną cenę. Nie dostałbyś tak wielu, chyba że twoja cena jest tak niska, że ludzie myślą, że to świetna okazja, a to nie jest twój cel. Twoim celem jest „konkurencyjna cena”, ale nadal możliwość osiągania zysków.
- Spróbuj znaleźć coś, co nazywają firmą zajmującą się obrotem nieruchomościami z „ryczałtową opłatą”. Otrzymają Twoją ofertę w najpopularniejszym systemie MLS w Twojej okolicy, umożliwiając innym pośrednikom handlu nieruchomościami rozpoczęcie sprzedaży Twojego domu. Jednak pobierają tylko „ryczałtową opłatę”, która często pozwala zaoszczędzić około 40% prowizji pośredników w obrocie nieruchomościami.
- Kiedy kupujesz dom, chyba że jesteś już bardzo zaznajomiony z wypełnianiem umów i negocjacjami, postaraj się, aby prawnik i/lub pośrednik byli obecni i pracowali w Twoim imieniu. Bez nich sprzedawca może próbować ustalić warunki, które mogą Ci zaszkodzić, a Ty możesz nawet o tym nie wiedzieć. Potrzebujesz więc kilku doświadczonych profesjonalistów w Twoim zespole, którzy doradzą Ci, zanim podpiszesz linię przerywaną, aby kupić lub sprzedać dom.
Ostrzeżenia
- Opisz szczegółowo plan działania, aż do ostatniej pozycji. Zważ wszystkie zalety i wady. Jak wpłynie to na twoje życie domowe, czy masz rodzinę, o której warto pomyśleć, jak to wpłynie na twoją pracę i czy możesz sobie pozwolić na nieoczekiwane koszty przenoszenia nieruchomości, dopóki nie będziesz mógł jej obrócić?
- To jest podstawowy zarys tego, jak to się robi. Będziesz miał do czynienia z dużymi kwotami pieniędzy i pod pewnymi warunkami, które mogą cię dużo kosztować, jeśli popełnisz błąd. Innymi słowy, bądź bardzo ostrożny. Jest to przeznaczone dla osób, które chcą odrobić pracę domową, kropkować swoje „i” i przekreślić wszystkie swoje „t”. Nie dla tych, którzy idą głupio, po prostu wbiegają i „skrzydlają”. Pamiętaj, że wiele zależy od tych ofert.
