Obliczanie powierzchni komercyjnej to skomplikowany proces, który wymaga nieustannej dbałości o szczegóły. Najemcy muszą wziąć pod uwagę szereg czynników przy podejmowaniu decyzji o zawarciu umowy najmu, w tym ogólną powierzchnię budynku i standardy regionalne. Najemcy, którzy nie rozumieją ważnych pojęć, są czasami zaskoczeni ukrytymi kosztami i powierzchniami użytkowymi, które są mniejsze niż sobie wyobrażali.
Kroki
Część 1 z 3: Wybór metody pomiaru
Krok 1. Porównaj techniki pomiarowe
Wynajmujący mogą stosować kilka różnych technik pomiarowych do oceny powierzchni powierzchni. Metody te obejmują:
- Użyteczny materiał kwadratowy lub USF: jest to przestrzeń, którą faktycznie zajmuje najemca. Agenci wynajmu często podają tę liczbę potencjalnym najemcom, ale stanowi ona tylko część umowy najmu.
- Powierzchnia do wynajęcia lub RSF: jest to połączenie powierzchni użytkowej i procentu powierzchni wspólnej budynku. Powierzchnie wspólne, które są częścią budynku, z którego korzystają wszyscy najemcy, obejmują hol, windy, korytarze i klatki schodowe.
- Powierzchnia brutto lub GSF: cały obszar powierzchni budynku do wynajęcia.
Krok 2. Zdecyduj, jaka metoda obliczania powierzchni handlowej jest dla Ciebie najlepsza
Stowarzyszenie Właścicieli i Zarządców Budynków (BOMA) uprościło standardy branżowe pomiaru powierzchni do wynajęcia w budynkach komercyjnych w 2010 roku. Dwie wiodące metody BOMA to Metoda B i Metoda Legacy A.
- Metoda B: Nowa metoda pojedynczego współczynnika obciążenia oblicza powierzchnię do wynajęcia dla każdego najemcy przy użyciu jednolitego podejścia do pomiaru powierzchni podłogi. To samo dotyczy wszystkich kondygnacji budynku.
- Poprzednia metoda A: Standard z 1996 r. używa oddzielnych cen jednostkowych dla USF i wspólnego metrażu kwadratowego. W niektórych przypadkach może być korzystne dla najemców wybór tego podejścia.
Krok 3. Wybierz metodę pomiaru w oparciu o typ właściwości
Zazwyczaj stosowana technika pomiaru będzie zależeć od zamierzonego wykorzystania nieruchomości i planowanej liczby najemców. Budynki biurowe, centra handlowe i inne budynki przeznaczone dla wielu najemców są zazwyczaj mierzone za pomocą RSF. Budynki dla jednego najemcy, takie jak magazyny lub zakłady produkcyjne, są mierzone za pomocą GSF. Jednak właściciele mogą nie być zobowiązani do stosowania określonej metody pomiaru powierzchni.
Krok 4. Rozważ regionalne standardy leasingu
Prawo federalne pozwala właścicielom na mierzenie powierzchni do wynajęcia dowolną metodą. Jednak w niektórych częściach kraju mogą obowiązywać inne zasady obliczania powierzchni kwadratowej. Dwa godne uwagi przykłady to:
- Zarząd ds. Nieruchomości w Nowym Jorku (REBNY) pozwala właścicielom budynków maksymalizować zyski, pozwalając im zbliżyć RSF do GSF.
- Obszary tropikalne: Nowe zasady uwzględniają zamknięte i otwarte obszary budynków komercyjnych na obszarach zwykle dotkniętych określonymi warunkami pogodowymi.
Część 2 z 3: Pomiary komercyjnego kwadratowego materiału filmowego
Krok 1. Nie bierz nic za pewnik
Sam zmierz przestrzeń użytkową. Błędne obliczenia przy określaniu powierzchni mogą kosztować tysiące dolarów w okresie najmu. Typowe standardy pomiarowe pozwalają na 2-procentową tolerancję błędu podczas pomiaru powierzchni komercyjnej. Może to jednak przełożyć się na duże pieniądze, zwłaszcza w dużych lub drogich przestrzeniach. Upewnij się, że zmierzysz powierzchnię tak dokładnie, jak to możliwe, zwłaszcza jeśli jesteś najemcą, na który te błędne obliczenia mogą mieć negatywny wpływ.
Krok 2. Zmierz prosty materiał kwadratowy
Aby zmierzyć komercyjny materiał kwadratowy dla prostokątnej przestrzeni, pomnóż długość pomieszczenia w stopach przez jego szerokość. Na przykład pokój o długości 12 stóp i szerokości 12 stóp ma 144 stopy kwadratowe. W przypadku przestrzeni w kształcie litery L lub podzielonych można niezależnie zmierzyć prostokąty przestrzeni, a następnie zsumować powierzchnie, aby uzyskać całkowity pomiar powierzchni.
Pomiarów można dokonać za pomocą taśmy mierniczej lub laserowego urządzenia pomiarowego
Krok 3. Uwzględnij nietypowe kształty
Zachowaj ostrożność podczas pomiaru części pomieszczenia o nieregularnych kształtach. Aby przeprowadzić pomiar, spróbuj podzielić pomieszczenie na kształty z łatwymi do obliczenia obszarami, takimi jak prostokąty i trójkąty. Pole trójkąta prostokątnego można znaleźć mnożąc długości dwóch boków nieukośnych (te dwa połączone pod kątem prostym), a następnie dzieląc iloczyn przez 2.
- Na przykład, jeśli jest pomieszczenie, przez które przechodzi ukośna ściana, musisz użyć bardziej skomplikowanego wzoru, aby określić powierzchnię tego obszaru. Jeśli długość przestrzeni z ukośną ścianą wynosiła 10 stóp, a jej szerokość 8 stóp, powierzchnia obszaru wynosiłaby 40 stóp.
- Dzieje się tak dlatego, że ściana przecina o połowę całkowitą powierzchnię, która wynosiłaby 80, gdyby pokój nie miał przecinającej go ściany.
Krok 4. Zmierz wspólne obszary
Powierzchnie wspólne należy zmierzyć tak, aby można było obliczyć stopy kwadratowe do wynajęcia. Powierzchnia wspólnego obszaru jest mierzona tymi samymi metodami, co powierzchnia użytkowa, chyba że przepisy lokalne stanowią inaczej. Wspólne obszary mogą obejmować windy, łazienki, hole, klatki schodowe i korytarze. Co ważne, powierzchnie wspólne muszą być dostępne dla wszystkich najemców, aby mogli z nich korzystać. Pamiętaj, aby zmierzyć całkowitą powierzchnię wszystkich wspólnych obszarów w budynku.
Krok 5. Znalezienie powierzchni brutto
Powierzchnia brutto mierzy całkowitą powierzchnię przestrzeni, w tym grubość ścian zewnętrznych. Aby zmierzyć ten obszar, musisz zmierzyć długość ściany od zewnątrz budynku i wykorzystać te wymiary do obliczenia powierzchni kwadratowej. GSF nie jest redukowany w przypadku przeszkód, takich jak szyby wentylacyjne, belki nośne lub szyby wind. GSF nie obejmuje terenów otwartych, takich jak parkingi, baseny lub niewykopane piwnice.
Część 3 z 3: Korzystanie z informacji o kwadracie wideo
Krok 1. Oblicz współczynnik obciążenia budynku
Współczynnik obciążenia reprezentuje dodatkowy procent powierzchni dodany do powierzchni użytkowej w celu obliczenia powierzchni do wynajęcia. Aby obliczyć współczynnik obciążenia, zacznij od znalezienia łącznych powierzchni użytkowych i powierzchni do wynajęcia budynku. Pamiętaj, że powierzchnia użytkowa to powierzchnia, którą można wynająć najemcom, a powierzchnia do wynajęcia to ta powierzchnia plus powierzchnie wspólne. Następnie podziel RSF przez USF, aby uzyskać współczynnik obciążenia.
- Na przykład, jeśli budynek ma 80 000 stóp kwadratowych powierzchni użytkowej i dodatkowe 20 000 stóp kwadratowych powierzchni wspólnych, powierzchnia do wynajęcia wyniesie 100 000.
- Następnie współczynnik obciążenia zostanie obliczony jako 100 000 / 80 000 = 1,25.
Krok 2. Znalezienie powierzchni do wynajęcia dla nieruchomości
Powierzchnia wynajmowana nieruchomości może być obliczona na podstawie współczynnika obciążenia budynku i USF nieruchomości. Współczynnik obciążenia jest mnożony przez USF, aby uzyskać RSF. Następnie możesz użyć RSF i ceny za metr kwadratowy, aby obliczyć miesięczny czynsz.
- Kontynuując poprzedni przykład, wyobraź sobie, że nieruchomość jest podzielona na pół pomiędzy dwie powierzchnie komercyjne. Tak więc każdy z nich ma 40 000 stóp kwadratowych powierzchni użytkowej.
- Aby znaleźć RSF, pomnóż tę kwotę przez współczynnik obciążenia, który wynosi 1,25. Oznacza to, że RSF w tym przypadku wyniesie 40 000 x 1,25 = 50 000.
Krok 3. Zważ różnice w nieruchomościach komercyjnych
Ceny jednostkowe mogą się znacznie różnić w zależności od lokalizacji i klasy budynku. Czynsz za 500 stóp kwadratowych (46,5 m2) biurowych w centrum miasta może być wyższy niż czynsz za 1000 stóp kwadratowych powierzchni (92,9 m2) tylko 10 przecznic dalej. Budynki należą do 1 z 3 standardowych klasyfikacji.
- Klasa A: To najbardziej prestiżowe budynki w najbardziej ekskluzywnych częściach miasta. Budynki klasy A charakteryzują się wyższymi czynszami niż przeciętnie.
- Klasa B: To najszersza klasyfikacja. Większość z tych budynków ma dość dobre lub dobre wykończenie.
- Klasa C: Jednostki w tej klasie są bardzo funkcjonalne, ale oferują niewiele udogodnień. Czynsze są na ogół niskie.
Krok 4. Oblicz całkowity czynsz za nieruchomość na podstawie powierzchni
Czynsze są zazwyczaj oparte na RSF lub GSF powierzchni. Gdy masz te dane, możesz użyć ceny rynkowej za metr kwadratowy, aby określić cenę czynszu za nieruchomość. Kontynuując powyższy przykład, gdyby czynsz wynosił 1,50 USD za stopę kwadratową RSF miesięcznie, czynsz wynosiłby 1,50 USD x 50 000 = 75 000 USD.
