Odwrócenie domu obejmuje zakup domu o stosunkowo niskich kosztach (często z wykluczeniem), naprawienie go i sprzedaż z zyskiem. Jest to przedsięwzięcie, które niesie ze sobą wiele zagrożeń, a także potencjalnie lukratywne nagrody. Przygotowanie domu do sprzedaży wiąże się również z ciężką pracą. Jeśli jesteś zainteresowany przewracaniem domu, ale nie masz dużo pieniędzy na zaliczkę, istnieją inne opcje, które pozwolą ci wejść na rynek przewracania domu.
Kroki
Metoda 1 z 6: Ocena swoich finansów
Krok 1. Oceń swoją tolerancję na ryzyko
Odwrócenie domu dla zysku wiąże się z szeregiem kosztów, w tym zaliczką, hipoteką, płatnościami odsetek, podatkiem od nieruchomości, kosztami zamknięcia nieruchomości, inspekcjami, zezwoleniami i opłatami wykonawców. Koszty te szybko się sumują, a przewrócony dom może nie sprzedać się z zyskiem. Zanim zdecydujesz, czy chcesz odwrócić dom, powinieneś zadać sobie pytanie:
- Co zrobisz, jeśli dom nie sprzeda się od razu? Czy byłoby możliwe na przykład wykorzystanie domu jako nieruchomości na wynajem? Jeśli nie masz rozsądnego planu awaryjnego, jeśli coś pójdzie nie tak ze sprzedażą odwróconego domu, możesz ponownie ocenić swoje plany.
- Czy potencjalne zyski są warte ryzyka znacznej straty? W 2015 r. domy wycenione poniżej 50 000 USD odnotowały ujemne zwroty. Z drugiej strony domy wycenione na 100 000 – 200 000 USD przyniosły średni zwrot brutto na poziomie 44%. Pamiętaj, że sprzedaż domu, w którym nigdy nie mieszkałeś, może również wiązać się z wysokimi opłatami podatkowymi, które mogą znacznie obniżyć Twoją marżę zysku.
- Czy Twoi partnerzy inwestycyjni są w stanie wytrzymać ryzyko potencjalnej straty?
- Czy przeprowadziłeś badania dotyczące lokalnych rynków nieruchomości, kosztów przebudowy i pozwoleń? Aby odnieść sukces w przewracaniu domu, musisz kształcić się na temat lokalnych cen domów, okręgów szkolnych, odpowiedzialnych wykonawców i przepisów dotyczących nieruchomości.
Krok 2. Zastanów się, czy potrafisz zapewnić „sprawiedliwość potu” i wartość tej pracy
Kapitał potu odnosi się do wartości, którą możesz dodać do swojego domu dzięki własnej pracy. Na przykład, jeśli jesteś wykwalifikowanym dekarzem lub licencjonowanym hydraulikiem, być może sam wykonasz niektóre naprawy w domu. To zmniejszy Twoje koszty ogólne i zmniejszy ilość pieniędzy, które musisz pożyczyć.
- Upewnij się, że bierzesz pod uwagę ilość czasu, którą spędzisz pracując nad odwróconym domem. Twój czas również ma wartość, a przewracanie domu może czasami zająć miesiące pracy. Zastanów się, czy inne sposoby spędzania czasu mogą być bardziej lukratywne lub przyjemniejsze.
- Co ważniejsze, czy partnerzy ponoszący udział finansowy uznają, że twój kapitał własny ma jakąkolwiek wartość? Jeśli tak, jaka jest wartość w porównaniu z ich twardą gotówką?
- Upewnij się, że przestrzegasz wszystkich lokalnych przepisów podczas samodzielnego wykonywania napraw domowych. Przedyskutuj swoje plany z prawnikiem ds. nieruchomości lub lokalną radą ds. regulacji, jeśli potrzebujesz zgody na jakąkolwiek budowę lub naprawę.
Krok 3. Poznaj swoją zdolność kredytową
Jeśli sam nie masz pieniędzy na odwrócony dom, będziesz musiał zaciągnąć pożyczkę na pokrycie początkowych kosztów. Bez względu na to, kim jest Twój pożyczkodawca – partner, bank czy pożyczkodawca prywatny – będziesz musiał wykazać, że masz możliwość spłaty kredytu. Twoja ocena kredytowa odzwierciedla Twoją historię kredytową, zdolność do spłaty pożyczek i ogólne obciążenie zadłużenia. Im lepsza Twoja zdolność kredytowa, tym większe szanse, że będziesz w stanie uzyskać pożyczkę o przystępnej stopie procentowej.
- Istnieje kilka różnych systemów oceny zdolności kredytowej, ale ogólnie Twoja ocena kredytowa będzie wynosić od 300 do 850. Im wyższy wynik, tym lepszy kredyt.
- Możesz otrzymać bezpłatny raport z oceną kredytową co 12 miesięcy, odwiedzając stronę https://www.annualcreditreport.com/index.action.
Krok 4. Popraw swoją zdolność kredytową
Jeśli Twoja ocena kredytowa jest zbyt niska, abyś mógł zabezpieczyć pożyczki na przedsięwzięcie polegające na przewracaniu domu, możesz poświęcić trochę czasu na poprawę swojej zdolności kredytowej. Może to zająć trochę czasu, ale na dłuższą metę może być opłacalne. Co więcej, im lepsza jest twoja zdolność kredytowa, tym większe prawdopodobieństwo, że będziesz w stanie przetrwać potencjalną stratę z przewracania domu. Aby poprawić swoją zdolność kredytową, możesz:
- Spłać swoje długi w odpowiednim czasie. Jeśli nie masz dobrej historii spłacania zadłużenia, nie będziesz w stanie zapewnić sobie porządnej pożyczki na przewrócony dom.
- Utrzymuj ogólny poziom zadłużenia do minimum. Unikaj utrzymywania salda karty kredytowej, jeśli możesz.
- Posiadaj linie kredytowe tylko wtedy, gdy jest to absolutnie konieczne. Nie miej więcej kart kredytowych, niż potrzebujesz do codziennego życia.
- Chroń swoją tożsamość. Monitoruj transakcje kartą kredytową i swoją zdolność kredytową, aby upewnić się, że Twoja tożsamość nie została skradziona przez złodzieja lub hakera. Podejmij rozsądne środki bezpieczeństwa, aby chronić swoje informacje. Na przykład nie loguj się do systemu bankowości internetowej, chyba że znajdujesz się w bezpiecznej, chronionej hasłem sieci.
Krok 5. Porozmawiaj z doradcą finansowym
Doradca finansowy będzie mógł przyjrzeć się Twojej obecnej sytuacji finansowej i pomóc Ci określić, na jakie ryzyko możesz sobie pozwolić w ramach inwestycji polegającej na przewracaniu domu. Doradca finansowy może również pomóc w opracowaniu planu pokrycia wydatków, nawet jeśli sprzedanie odwróconego domu zajmuje dużo czasu lub wymaga dodatkowych napraw.
Krok 6. Zrób biznesplan
Aby skutecznie odwrócić dom, będziesz musiał podejmować decyzje w oparciu o logikę i badania, a nie o swoje emocje. Zanim rozpoczniesz proces poszukiwania pożyczkodawcy i zakupu domu, dobrze jest mieć solidny biznesplan. Ten plan powinien utrzymać Cię na właściwej drodze do mądrej inwestycji, a także zapewnić potencjalnym pożyczkodawcom i partnerom pewność, że możesz zarobić. Twój biznesplan powinien zawierać:
- Maksymalna cena zakupu domu, którą odwrócisz.
- Lista poszukiwanych dzielnic, na które skierujesz swoje wyszukiwanie. Zwróć szczególną uwagę na dzielnice szkolne, bezpieczeństwo sąsiedztwa i bliskość udogodnień, takich jak sklepy i transport publiczny.
- Maksymalny koszt napraw i przeróbek, na który Cię stać.
- Lista niezawodnych, przystępnych cenowo, licencjonowanych wykonawców, którzy mogą z powodzeniem podejmować się napraw.
- Rozsądne oszacowanie wartości po naprawie (ARV) odwróconego domu. Najlepiej byłoby, gdyby początkowa cena sprzedaży nie przekraczała 70% ARV domu.
- Poczucie, kim jest Twój kupujący i czego chce. Czy kupujący prawdopodobnie będzie parą na emeryturze? Młody biznesmen? Para z dziećmi? W zależności od okolicy potencjalni nabywcy mogą chcieć bardzo różnych rzeczy poza domem. Zastanów się, kim będzie Twój prawdopodobny nabywca i czego może potrzebować poza swoim domem. Na przykład, jeśli chcesz odwrócić dom w sąsiedztwie ze świetnym okręgiem szkolnym, możesz rozważyć przebudowę z myślą o małych dzieciach.
- Konkretny nabywca. W niektórych przypadkach możesz być w stanie ustawić kupującego w kolejce przed odwróceniem domu. W takim przypadku Twoje ryzyko jest znacznie niższe, podobnie jak koszty ogólne.
- Plan spłaty kredytu, jeśli coś pójdzie nie tak. Nie odwracaj domu, chyba że możesz pokryć swoje wydatki, nawet jeśli coś pójdzie nie tak z twoją sprzedażą. Na przykład, możesz mieć problem z kupującym lub możesz odkryć problem z fundamentem domu. Zbuduj margines błędu w swoim biznesplanie i przeprowadź burzę mózgów na możliwe sposoby poradzenia sobie z opóźnieniem w sprzedaży domu lub nieoczekiwanymi wydatkami.
Metoda 2 z 6: Znalezienie partnera
Krok 1. Znajdź partnera inwestycyjnego
Najczęstszym sposobem wejścia na rynek niedoświadczonych amatorów jest znalezienie partnera inwestycyjnego. Jest to szczególnie ważne dla tych, którzy nie mają pieniędzy na zaliczkę lub wstępne naprawy. Partner inwestycyjny dostarczy część lub całość gotówki na rozpoczęcie działalności w zamian za udział w zyskach.
Możesz rozważyć znalezienie partnera, który ma dużo płynnej gotówki, ale nie jest zainteresowany wykonywaniem prac związanych z zakupem lub remontem domu. Podczas gdy twój partner zapewni gotówkę, ty dostarczysz know-how i siłę roboczą
Krok 2. Sieć aktywnie
Aby znaleźć partnera inwestycyjnego, powinieneś nawiązać szereg kontaktów osobistych i zawodowych w swojej społeczności. Poinformuj, że jesteś zainteresowany podjęciem inwestycji z partnerem. Oto kilka sposobów na znalezienie potencjalnych partnerów:
- Poszukiwanie aktywnych inwestorów w nieruchomości. Skontaktuj się z odnoszącymi sukcesy, doświadczonymi inwestorami w nieruchomości, którzy mogą rozważyć zaryzykowanie Ciebie.
- Dołączenie do Klubu Inwestycji w Nieruchomości. Wiele społeczności lokalnych ma lokalne oddziały klubów inwestujących w nieruchomości. Po dołączeniu będziesz mieć dostęp do lokalnych mieszkańców, którzy mogą podzielać Twoje zainteresowania i entuzjazm.
- Dołączanie do grupy spotkań. Grupy Meetup to kluby towarzyskie, które czasami mają określoną tematykę, w tym nieruchomości. Użyj grupy spotkań, aby rozszerzyć swoją sieć społecznościową.
- Rozpowszechnianie informacji wśród rodziny i przyjaciół. Porozmawiaj o swoim marzeniu o przewracaniu domów z osobami, które są już w Twojej sieci społecznościowej, takimi jak rodzina, przyjaciele i współpracownicy. Mogą być w stanie skontaktować Cię z innymi osobami, które podzielają Twoje zainteresowania lub chcą zainwestować w nieruchomości.
- Stworzenie własnego klubu inwestycyjnego w nieruchomości. Jeśli w Twojej okolicy nie ma jeszcze klubu inwestorów nieruchomości, możesz utworzyć własny oddział. Reklamuj się na Craigslist i za pośrednictwem witryn spotkań, aby znaleźć osoby o podobnych poglądach.
Krok 3. Skonsultuj się z prawnikiem
Kiedy zawierasz spółkę inwestycyjną, ważne jest, abyś nie polegał tylko na ustnych umowach. Upewnij się, że wszystkie transakcje są odzwierciedlone w podpisanej umowie. Skonsultuj się z prawnikiem zajmującym się biznesem lub nieruchomościami, aby upewnić się, że obie strony są zadowolone z porozumienia. Upewnij się, że ćwiczysz z wyprzedzeniem:
- Kto pokrywa jakie koszty
- Jak zostaną podzielone zyski
- Kto pokryje potencjalne długi i zobowiązania
- Kto podejmie się określonych zadań (np. zatrudnianie wykonawców)
- Zwróć uwagę na przepisy bezpieczeństwa, które regulują promocję inwestycji, a także możliwość pozwów sądowych inwestorów, jeśli zdarzenia nie zajdą zgodnie z planem
Krok 4. Weź to pojedynczo
Niektóre spółki działające na rynku nieruchomości działają spektakularnie; inni całkowicie zawodzą. Nie zamykaj się w partnerstwie na dłuższą metę, zanim nie dowiesz się, jak dobrze współpracujesz ze swoim partnerem. Zamiast tego zabieraj go po jednym domu na raz i oceń, czy twoje partnerstwo ma potencjał, aby być silnym i trwałym. Weź pod uwagę, czy zwrot finansowy zadziałał zgodnie z oczekiwaniami.
Metoda 3 z 6: Zabezpieczenie pożyczki na twarde pieniądze
Krok 1. Zbadaj pożyczkodawców twardych pieniędzy
Pożyczkodawca twardych pieniędzy to firma, która pożycza pieniądze od osób fizycznych na jedną stopę procentową i pożycza te pieniądze innym osobom prywatnym na znacznie wyższą stopę procentową. Istnieje wiele firm, które specjalizują się w finansowaniu inwestycji w nieruchomości, takich jak odwrócone domy. Użyj swojej sieci społecznościowej lub katalogów internetowych, aby zlokalizować pożyczkodawcę w swojej okolicy.
Krok 2. Rozpoznaj dodatkowe koszty pożyczek na twarde pieniądze
Pożyczka na twarde pieniądze jest prawdopodobnie najłatwiejszym rodzajem pożyczki do zabezpieczenia dla osoby, która po raz pierwszy nie ma dużej ilości płynnej gotówki. Jest to jednak również jedna z bardziej ryzykownych opcji. Oprocentowanie kredytów na twarde pieniądze jest zwykle znacznie wyższe niż typowych kredytów hipotecznych bankowych i wynosi 8-15%. Może to poważnie obniżyć potencjalne zyski z odwróconego domu.
Krok 3. Zbierz swoje dokumenty finansowe
Zanim pożyczkodawca twardych pieniędzy pożyczy Ci gotówkę, będziesz musiał przekazać mu kluczowe informacje o Twojej stabilności finansowej, a także o Twoich planach przewrócenia domu. Prawdopodobnie będą chcieli sprawdzić Twoje rejestry podatkowe, ocenę kredytową i odcinki wypłat. Miej pod ręką swoje dokumenty, aby wykazać pożyczkodawcy, że jesteś dla nich wartościową okazją do inwestowania.
Krok 4. Zapłać wstępną opłatę 2-10%
Innym dodatkowym kosztem pożyczek na twarde pieniądze jest opłata początkowa, często nazywana „punktami”. Większość opłat wynosi od 2 do 10% kosztów kredytu hipotecznego domu, który odwrócisz. Te pieniądze zapewniają twojemu pożyczkodawcy pewne bezpieczeństwo i służą jako dowód twojej rentowności finansowej.
Krok 5. Szybko odwróć dom
Większość pożyczek na twarde pieniądze ogranicza się do zakupu i remontu nieruchomości lub budowy i może trwać od sześciu do 24 miesięcy. Pożyczki na twarde pieniądze nie nadają się do inwestycji długoterminowych ze względu na wysokie opłaty. Najlepiej jest korzystać z kredytów na twarde pieniądze na nieruchomości, które będziesz mógł szybko obrócić, aby upewnić się, że nie płacisz niebotycznie wysokich stóp procentowych.
Metoda 4 z 6: Zabezpieczenie pożyczki prywatnej
Krok 1. Zastanów się nad prywatnym pożyczkodawcą
Prywatny pożyczkodawca to osoba dysponująca płynnymi pieniędzmi, która jest gotowa pożyczyć Ci pieniądze po ustalonym oprocentowaniu. W przeciwieństwie do partnera w obrocie nieruchomościami, który dzieli się z Tobą zyskami, prywatny pożyczkodawca po prostu naliczy Ci stopę procentową przed przekazaniem Ci gotówki. W wielu przypadkach stopy procentowe dla prywatnego pożyczkodawcy są niższe niż w przypadku pożyczkodawcy z twardymi pieniędzmi. Jednak znalezienie prywatnego pożyczkodawcy może być trudniejsze.
Krok 2. Wybierz swoją sieć społecznościową dla pożyczkodawców
W wielu przypadkach możesz znaleźć prywatnego pożyczkodawcę za pośrednictwem własnej sieci społecznościowej. Jeśli znasz krewnego, przyjaciela lub współpracownika, który ma płynną gotówkę, która po prostu siedzi w pobliżu, możesz być w stanie pożyczyć te pieniądze i zapłacić im odsetki. W idealnym scenariuszu wszyscy wygrywają: twój pożyczkodawca będzie mógł zarobić dodatkowe odsetki, a ty będziesz mógł zarobić na swoim odwróconym domu.
Krok 3. Bądź świadomy potencjalnych zagrożeń
Jeśli zamierzasz zabezpieczyć prywatnego pożyczkodawcę, upewnij się, że zarówno ty, jak i twój pożyczkodawca jesteście świadomi potencjalnego ryzyka tej transakcji. Zastanów się, co może się stać, jeśli nie zyskasz na odwróconym domu. Czy nadal będziesz mógł spłacać odsetki? Przemyśl swoje opcje przed szukaniem prywatnego pożyczkodawcy. Aby zachować relację z tą osobą, będziesz musiał spłacić ją w odpowiednim czasie.
Krok 4. Pamiętaj, że zaufanie jest kluczowe
Nie korzystaj z prywatnego pożyczkodawcy, jeśli chcesz kontynuować z nimi współpracę. Zaufanie jest kluczowym składnikiem pożyczek prywatnych i musisz wykazać, że możesz dotrzymać swojej części umowy. Jeśli odniesiesz sukces, Twój prywatny pożyczkodawca może być chętny do pomocy w sfinansowaniu przyszłych inwestycji w nieruchomości.
Metoda 5 z 6: Zabezpieczenie kredytu bankowego
Krok 1. Poproś swój bank o pożyczkę
Ta opcja jest mniej prawdopodobna podczas pierwszego przewracania domu, ale warto spróbować. Jeśli masz dobry kredyt i solidny biznesplan, Twój bank może być w stanie udzielić Ci kredytu na zakup domu do przewrócenia. Te stopy procentowe będą prawdopodobnie wyższe niż w przypadku typowego kredytu hipotecznego z 20% zaliczką, ale prawdopodobnie będą niższe niż w przypadku wielu pożyczek na twarde pieniądze.
Bank jest bardziej skłonny do pożyczania funduszy budowlanych, jeśli możesz zapewnić wyraźny zastaw na nieruchomości
Krok 2. Omów swój biznesplan z bankiem
Jeśli masz jakąkolwiek nadzieję na uzyskanie kredytu bankowego, będziesz potrzebować solidnego biznesplanu. Pamiętaj, aby przedyskutować swoje badania ze swoim bankiem, aby sprawdzić, czy uważają Cię za opłacalną inwestycję.
Metoda 6 z 6: Używanie własnych zasobów
Krok 1. Oceń swoje aktualne aktywa
Nawet jeśli nie masz dużo płynnej gotówki na odwrócenie domu, nadal możesz mieć aktywa, które pomogą Ci uzyskać linie kredytowe na zakup taniego domu do odwrócenia. Sprawdź swój dom, swoje konta emerytalne i linie kredytowe, aby sprawdzić, czy którekolwiek z nich można wykorzystać do wpłaty zaliczki.
Krok 2. Wybierz swój IRA
IRA (niezależne konto emerytalne) to pojazd emerytalny. Za wypłatę pieniędzy przed ukończeniem 59,5 roku obowiązują poważne kary podatkowe. Istnieją jednak wyjątki dla kupujących po raz pierwszy. Możesz wykorzystać do 10 000 $ swojego konta IRA na zakup domu. Przedyskutuj tę opcję ze swoim doradcą finansowym, aby upewnić się, że używasz pieniędzy właściwie i że nie poniesiesz kar.
Pamiętaj, że wypłata pieniędzy z konta IRA może zaszkodzić długoterminowemu potencjałowi wzrostu tego konta emerytalnego. Uważaj na ryzyko związane ze zbyt wczesnym zmniejszeniem kont emerytalnych
Krok 3. Rozważ linię kredytową pod zastaw domu
Linia kredytowa pod zastaw domu (lub HELOC) jest potencjalną opcją dla Ciebie, jeśli posiadasz już nieruchomość. HELOC zapewnia szybkie źródło gotówki, a Ty musisz płacić tylko odsetki od pieniędzy pożyczonych od HELOC. Na przykład możesz mieć HELOC o wartości 75 000 USD. Ale jeśli pożyczysz 10 000 USD z tej kwoty, zapłacisz tylko odsetki od kwoty 10 000 USD.
- Bądź bardzo ostrożny ze swoim HELOC: jeśli nie spłacisz pożyczki w odpowiednim czasie, ryzykujesz utratę domu.
- Należy pamiętać, że stopy procentowe HELOC mogą być wyższe niż pożyczki od prywatnych pożyczkodawców.
Krok 4. Rozważ użycie kart kredytowych
Karty kredytowe to kolejne źródło szybkiej gotówki, o ile planujesz je bardzo szybko spłacić. Oprocentowanie kart kredytowych może być bardzo wysokie i wynosi 18-20%. Nie narażasz jednak żadnego ze swoich innych aktywów na ryzyko, tak jak w przypadku HELOC. Możesz rozważyć użycie kart kredytowych do zakupów o niższej stawce podczas przewracania domu, na przykład do zakupu materiałów budowlanych w sklepie z artykułami domowymi.
Porady
- Zawsze wykonaj matematykę przed podjęciem decyzji inwestycyjnej. Wyceń swój czas i pracę.
- Pamiętaj, że możesz uzyskać lepszy zwrot w inny sposób, na przykład wykorzystując swój czas na pracę na dodatkowe zmiany lub inwestując wolne środki pieniężne na giełdzie. Traktuj nieruchomość jako jedną z wielu opcji: nie zamykaj się w nieruchomościach, dopóki nie przemyślisz tego.
Ostrzeżenia
- Niezwykle ważne jest również, aby zachować pełną przejrzystość wobec inwestorów i powiedzieć im, że istnieje prawdopodobieństwo, że stracą pieniądze na Twojej transakcji. Uczciwość to najlepsza polityka, zwłaszcza gdy inwestujesz pieniądze innych ludzi.
- Uważaj, gdy zbierasz pieniądze na jakiekolwiek przedsięwzięcie, w którym zamierzasz wykorzystać te pieniądze na cele inwestycyjne, musisz ściśle przestrzegać wytycznych federalnych i gminnych. Upewnij się, że skonsultujesz się ze swoim prawnikiem, zanim zaczniesz zbierać pieniądze na jakiekolwiek przedsięwzięcie związane z przewracaniem domu.
- Nie traktuj przewracania domu jak szybkiego planu wzbogacenia się. Chociaż może to być lukratywne, wiąże się z tym ogromne ryzyko. Przerzucanie domów jest również opłacalne tylko wtedy, gdy inwestorzy wkładają dużo czasu i energii w badania nieruchomości i ulepszanie domów.
- Nie ścinaj rogów. Zatrudnij licencjonowanych, ubezpieczonych wykonawców, którzy cieszą się dobrą opinią. Zawsze dokładnie sprawdzaj swoją własność. Uzyskaj pozwolenia przed podjęciem remontów. Pominięcie tych kroków może prowadzić do większych kosztów w przyszłości.
